Що відбувається із цінами на нерухомість, яке житло купують українці, чи загрожує первинці колапс через брак будівельників і чи «обвалиться» оренда в Києві через проблеми зі світлом, – в матеріалі РБК-Україна.
Головне:
Які тенденції зараз на ринку нерухомості
Чому дорожчає житло і де найбільше підскочили ціни
Що вигідніше купувати – житло в новобудовах чи на вторинці
Чи є попит на житло у прифронтових територіях
Як ситуація зі світлом у Києві вплине на ринок оренди
Український ринок житла у 2026 році виходить із «шокового стану»: різкого обвалу не сталося, але й до довоєнної активності ще далеко. Покупці стали обережнішими, частіше шукають не «ідеальне», а раціональне житло – безпечніше, дешевше й ближче до роботи. Водночас нерухомість продовжує дорожчати майже у всіх регіонах: як на вторинці, так і на первинці.
РБК-Україна розпитало бренд та бізнес директора ЛУН Дениса Суділковського, що відбувається на ринку нерухомості й що чекати далі.
Новий тренд і зміна географії: що зараз із ринком житла в Україні
«Ринок нерухомості в Україні зараз стабільний у воєнних умовах. Ключова тенденція останніх пів року – вирівнювання цін між регіонами. Якщо раніше різниця між західними регіонами України та прифронтовими територіями могла сягати дворазового розриву, то зараз вона поступово скорочується», – пояснює Суділковський.
Зберігається активна внутрішня міграція, але змінюється її географія: традиційні напрями на кшталт Львова й Ужгорода вже перенасичені й дорогі, тож люди все частіше обирають альтернативні, більш доступні регіони заходу та центру країни.
«Загалом ціни не зростають стрибкоподібно, а поступово відновлюються до довоєнного рівня. У деяких західних містах житло коштує на рівні або навіть дорожче, ніж у столиці», – додає експерт.
Зокрема, йдеться про Львів, де середня ціна на однокімнатні квартири на вторинці становить 69 тисяч доларів, що на 1 тисячу дорожче, ніж в Києві.
Яке житло зараз купують українці
«Попит на купівлю житла залишається стриманим, але поступово відновлюється. На ринку все ще є відкладений попит, однак на четвертому році війни люди дедалі частіше ухвалюють рішення, які раніше відкладали», – зазначає директор ЛУН.
За його словами, найбільше купують вторинне житло. Основні причини:
люди не готові чекати кілька років на завершення будівництва;
покупці хочуть заселятися одразу, бажано в квартиру з ремонтом і меблями;
вторинка сприймається як менш ризикова інвестиція, ніж первинка в умовах війни.
Ціни на житло в Україні дуже залежать від регіону: однокімнатні квартири коштують від 15,5 тисячі доларів у Запоріжжі до 69 тисяч доларів у Львові. Двокімнатні – від 22 тисяч доларів у Запоріжжі до 110 тисяч у Києві, трикімнатні – від 32 тисяч доларів у Запоріжжі до 160 тисяч у Києві.
«Зростає інтерес до життя за містом, але це довготривала тенденція, яка почалася ще під час пандемії. Вона не є прямим наслідком війни чи енергетичних проблем. Люди дедалі частіше обирають формат життя, який їм комфортніший: власний будинок, більше простору, можливість автономності. Окрема помітна тенденція – купівля старих будинків у селах з подальшим відновленням, часто як інвестиційного проекту під оренду», – каже Суділковський.
Середні ціни на однокімнатні квартири в Україні (скриншот)
Первинка чи вторинка: у що вигідніше вкладати гроші
Для порівняння, середня вартість «квадрату» у новобудові Києва зараз становить – 1310 доларів, а на вторинному ринку – 1660 доларів. Втім, покупцям житла у новобудові треба врахувати, скільки грошей доведеться ще вкласти у ремонт.
«Формально первинка на ранніх етапах будівництва залишається дешевшою. Але з погляду реального попиту українці зараз частіше вибирають вторинний ринок, адже ключовим фактором стала не ціна, а готовність житла та безпека угоди. З іншої сторони, первинка, де житло готове, або майже готове, підпадає під умови «єОселі» і це теж стимулює попит», – зазначає експерт.
Тому кінцеву відповідь, що вигідніше, покупці приймають самостійно і для них це індивідуальний вибір.
Міста-рекордсмени: де найбільше підскочили ціни на житло
Найбільше за рік подорожчали однокімнатні квартири у Тернополі – на 21%, в Одесі та Рівному – на 18%. Значний приріст зафіксували в Ужгороді – на 15%, Житомирі – на 14%, Києві та Чернігові на 11%. При цьому навіть у прифронтових Харкові, Сумах та Дніпрі вартість зросла на 10%.
«Зростання цін на вторинці, зокрема в прифронтових регіонах, пояснюється локальною внутрішньою міграцією. Люди не завжди виїжджають на захід країни – часто вони переїжджають у ближчі, але відносно безпечніші міста», – наголосив Суділковський.
Наприклад, Дніпро став одним із ключових хабів для внутрішньо переміщених осіб, що підтримує попит і ціни. Водночас у Миколаєві та Запоріжжі безпекові ризики залишаються вищими, тому там динаміка стриманіша.
Ціни на «двушки» теж зросли майже у всіх містах. На 23% підвищилась вартість у Тернополі, на 20% – в Чернівцях. Відчутно подорожчали такі квартири в Одесі та Чернігові на 18%, Харкові на 13%. Лише у Дніпрі та Запоріжжі «двушки» подешевшали на 2% та 8%, відповідно.
Трикімнатні найбільше подорожчали у Черкасах на 23%, Чернівцях – на 22%, Вінниці – на 21%, Кропивницькому – на 20% та Харкові, Тернополі, Сумах на 15-19%, відповідно.
Натомість в Полтаві, Дніпрі та Запоріжжі за рік 3-кімнатні квартири подешевшали – на 2%, 4% та 7%, відповідно.
Де найбільше подорожчали однокімнатні квартири за 2025 рік (інфографіка)
Чому Тернопіль та Одеса рекордно подорожчали
Тернопіль та Одеса стали рекордсменами із підвищення цін на житло за 2025 рік. За вартість однокімнатних квартир в Україні Одеса зараз посідає 7-ме місце, Тернопіль – 8-ме.
«В Одесі ринок почав відновлюватися після падіння на початку повномасштабної війни. Кілька років він був у «сплячому режимі», і нинішнє зростання – це радше ефект низької бази», – підкреслює Суділковський.
За словами експерта, Тернопіль став одним із нових центрів внутрішньої міграції: місто відносно безпечне, економічно активне та доступніше за традиційні західні напрями.
«Люди переїжджають туди, де є робота, знайомі та базова інфраструктура для життя», – додає директор ЛУН.
Чи купують житло у прифронтових регіонах
Через посилення атак на Запоріжжя у 2025 році ціни у місті впали на всі види квартир на 6-7%. У Миколаєві на 5% подешевшали однокімнатні, у Дніпрі на 2% двокімнатні, на 4% – трикімнатні. Водночас у Сумах та Харкові нерухомість пішла уверх.
«Житло на прифронтових територіях купують, але обережно і не масово. У Харкові, Дніпрі та інших містах-фронтирах відбуваються угоди, хоч і за цінами нижчими за довоєнні. Частина людей не планує виїжджати зі своїх міст і продовжує жити та інвестувати там, де має роботу й соціальні зв’язки. Для багатьох людей це шанс придбати своє перше житло за більш доступною ціною», – каже Суділковський.
Ринок первинки: що з цінами на новобудови і чи є ризики колапсу
Ціни на первинці у переважній більшості міст зросли. Зараз «квадрат» нерухомості коштує від 560 доларів у Запоріжжі (-12% за рік) до 1360 доларів у Львові (+4% за рік). Рекордсменами зростання цін у новобудовах стали Одеса та Хмельницький – 13% та 14% у доларах, відповідно.
При цьому найбільше нових квартир торік ввели в експлуатацію у Києві – 12 850, в Одесі – 6 740 та Івано-Франківську 4 760.
«Обсяги введеного житла у 2025 році вже вищі, ніж у попередньому, а забудовники, попри всі виклики, продовжують працювати. Це радше повільне відновлення, ніж стагнація», – каже Суділковський.
Водночас первинка майже адаптувалась до воєнних викликів, хоч вони, звісно, дуже впливають на будівництво.
«Брак будівельників справді є – через мобілізацію, обстріли та перебої з електропостачанням будівництво ведеться у надскладних умовах. Проте говорити про колапс зарано», – каже експерт.
Забудовники враховують реалії війни й потреби потенційних покупців.
«У нових проектах дедалі частіше передбачають резервне живлення, автономні системи та обладнані укриття, а в уже збудованих будинках намагаються дооблаштовувати ці рішення. Це стало не конкурентною перевагою, а базовим очікуванням покупців», – каже директор ЛУН.
За його словами, кардинальних змін у структурі попиту щодо класу ЖК новобудов немає.
«Ті, хто орієнтувався на економ- та комфорт-клас, продовжують купувати в цих сегментах. Покупці бізнес та преміального житла так само залишаються у своєму ціновому діапазоні. Перерозподілу попиту між сегментами не відбулося», – пояснює експерт.
Ринку новобудов поки не загрожує колапс (фото: Віталій Носач/РБК-Україна)
Львів стабілізувався, а міста-фронтири дорожчають: що з цінами на оренду
Найдорожчими містами для оренди залишаються Ужгород та Львів, ціни на однокімнатні тут вищі за столичні. В Ужгороді таке житло наприкінці грудня 2025-го здавали за 21,3 тисячі гривень на місяць, у Львові – 17 тисяч гривень, а в Києві – 16 тисяч. Перед Новим роком лідерів майже наздогнав Івано-Франківськ, де ціни на однокімнатні зрівнялись із київськими, приріст за 2025 – 15%.
Водночас навіть у Запоріжжі, Дніпрі, Харкові та Миколаєві оренда зросла, у той час, як у Львові ціна залишилась стабільною.
«У прифронтових містах значну частину попиту на оренду формують військові, що підтримує ціни навіть за складної безпекової ситуації. У Львові ж орендний ринок стабілізувався, оскільки основна хвиля переїздів відбулася ще на початку війни. Ціни тоді різко зросли й зараз утримуються приблизно на тому ж рівні», – пояснив експерт.
Ціни на оренду двокімнатних квартир коливається від 7500 гривень у Харкові до 21 500 гривень в Ужгороді, даних про трикімнатні квартири замало для повноцінного аналізу.
Ціни на оренду однокімнатних квартир в Україні (скриншот)
Чи «обвалиться» оренда в Києві через ситуацію зі світлом
Через посилені атаки на енергосистему Києва у місті виникли значні перебої із водопостачанням, світлом та опаленням. Як наслідок, мер столиці Віталій Кличко закликав мешканців за можливості виїхати із Києва.
«Короткострокові проблеми з опаленням чи електроенергією не мають системного впливу на ринок оренди. У такі періоди попит може тимчасово знижуватися – на кілька днів або тиждень – але він швидко відновлюється. Точкові заяви чи ситуативні труднощі не формують довгострокових трендів на ринку», – додав Суділковський.
Столичні тренди: чому правий берег дорожчий за лівий
Традиційно середні ціни на квартири на правому березі Києва вищі, ніж на лівому.
«Головна причина – зручніша логістика. Більшість робочих місць і ділової активності зосереджені в центрі та на Правому березі, тож для багатьох покупців це означає менше часу на дорогу і вищу готовність платити», – каже експерт.
Ще одна тенденція – житло на деяких околицях столиці, зокрема у Вишневому, Софіївській та Петропавлівській Борщагівках дорожче, ніж у Деснянському районі.
«Ключовий фактор, знову ж таки, – логістика та якість житла. З деяких міст-супутників часто швидше дістатися до центру Києва, ніж з окремих районів столиці. Крім того, житло на околицях зазвичай новіше, з сучасними плануваннями та інфраструктурою», – зазначає Суділковський.
Для порівняння, однокімнатна квартира на Борщагівках в середньому коштує 51-57 тисяч доларів, а на Троєщині – від 43 тисяч доларів.
«Київ фактично розширюється на агломерацію, і попит поступово перетікає в міста навколо столиці, що й підтримує там ціни», – каже Суділковський.
Середні ціни на однокімнатні квартири у Києві та передмісті (скриншот)
Чого варто очікувати від ринку нерухомості у 2026-му
За словами Суділковського, ЛУН принципово не дає цінових прогнозів, аби не впливати на ринок і не стимулювати спекуляції.
«Водночас можна сказати загальне: ринок напряму залежить від ситуації на фронті та загальної стабільності в країні. За стабільного сценарію ціни поступово відновлюватимуться до довоєнних рівнів. За змін у безпековій чи економічній ситуації – ринок так само реагуватиме. Впливають саме системні, а не точкові фактори», – каже експерт.
